【新闻】摩天大楼投资动辄上百亿管理每日烧钱百万兴平

重庆在建和规划中的300米以上超高层建筑已有6栋。重庆已建成的30座200米以上建筑中,非住宅用途的市区高楼有23栋,成为继上海、深圳、广州之后的中国大陆第四大摩天城市。摩天大楼投资动辄上百亿，管理维护每日烧钱百万。

截至七月,重庆已建成30座200米以上建筑,在建和规划中的300米以上超高层建筑还有6座,成为继上海、深圳、广州之后的中国大陆第四大摩天城市。当一座座摩天高楼拔地而起,挑战也随之而来——

1、摩天高楼林立,中心城区成“曼哈顿”

9月9日,渝中区小米市街行人匆匆。一墙之隔的重庆101大厦工地内,三三两两的工人正进行琐碎的拆除工作。在这个万豪国际金融中心的遗址上,施工人员必须清理完建筑垃圾方能深挖基地,开始新摩天大楼的修建。

11年前的2003年,万豪国际金融中心正式开工,这座77层、高377米的大厦,曾被誉为“西南第一高楼”。令人遗憾的是,“西南第一高楼”开工四年、仅盖到八楼就因资金不足而终止。直到今年3月,工地上才有了动静。

为激活这块宝贵的土地资源,渝中区宣布,万豪地块原址将矗立一座101层的高楼,431米,将是解放碑的最高建筑。

对于修建摩天高楼,渝中区一直有种特殊的情结。

“渝中区地不宽,不能横向摊饼子,只能向空中发展,纵向提升品质。”渝中区政府副区长蔚传忠称,渝中区陆地面积18.54平方公里,是全市38个区中最小的。“在弹丸之地”的压力下,集约用地的发展方向就是“向天空要地”。渝中区将推出一系列措施鼓励楼宇经济提档升级。

实际上,摩天大楼的出现,本身就是经济集约的表现。摩天大楼可以提供两三万人的就业岗位,每天带来十几万的人流量。由此,土地的集约利用将产生巨大的经济效益,将建筑高度提升为经济收益的高度。在日本、中国香港,人均土地资源量很少,要承载众多人口,城市只好向立体化、向高层发展。

一位业内人士透露,我国的第一轮摩天楼热潮是90年代初开始的,主要是集中在上海的陆家嘴,“当时的摩天高楼是作为国家形象建立的,和上海发展成亚洲的金融中心的目标紧密联系。”

与昔日的陆家嘴一样,渝中区也面临“成长的困惑”——作为国家服务业综合改革试点区域之一,渝中区正大力发展高端服务业、建设商贸服务高地,培育写字楼经济和商铺经济是着力点之一。作为衡量大都市服务配套能力的超高层建筑,尽快跟上城市的发展需求似乎成为必然。

如今,在解放碑的“十字金街”,英利国际金融中心、新华国际、环球金融中心等摩天大楼“扎堆”聚集。“在天上看重庆,感觉像是到了曼哈顿。找解放碑这一地标要费老大的劲。”多次参与《鸟瞰新重庆》拍摄任务的重庆电视台资深电视人宋林感叹。

2、“天空之战”白热化,“城市高度”不断刷新

摩天大楼的黄金时代始于上世纪30年代的芝加哥和纽约。在美国,摩天大楼代表着资本自发形成的商业力量。比如以帝国大厦、世贸中心为代表的纽约超高层建筑群,不仅汇集了全世界最有影响力的银行、保险、证券公司,还有能源制造业巨头,创造了富可敌国的金融中心。

据了解,中国在建超高层主要分布在一线城市及部分经济、房地产市场活跃的二线城市,重庆、武汉、天津、苏州、贵阳等城市超高层项目建设处于活跃期。因为摩天建筑一旦盖好,便可聚集起高端商业、高端服务业、高端酒店,一般能成为具有地标性的中心商务区。它带来的高租金、高旅游观光价值、高关注度,促使开发商们不断向着“最高”挺进。

在重庆,越来越多的地区加入了城市天际线的角逐——

2012年7月,福布斯中文网发布数据:摩天大楼最多的10个中国内地城市,重庆排名第8,重庆英利国际金融中心(288米)是当时的西部最高楼。

英利的纪录没保持多久。2013年,338.9米的解放碑环球金融中心已经封顶。

此后,“天空之战”越演越烈,“城市高度”不断刷新。2014年,当468米高的“嘉陵帆影”二期主体施工在渝中区化龙桥片区推进,江北区传来消息,重庆第一、全国第五、世界第七高楼的江北嘴重庆国际金融中心主体建筑——470米高的“世界花”项目,今年将进行主体施工,2018年竣工。

截至目前,我市已建成200米以上的超高层建筑30栋,分布在渝中、江北、南岸、九龙坡、大渡口、涪陵等城区。

城市发展新区的其他城市也加入了摩天大楼建设的行列。据悉,我市在建的180米以上超高层建筑有14座,主要分布在渝中区解放碑及化龙桥、江北区江北嘴以及观音桥、九龙坡区谢家湾、渝北区新牌坊及冉家坝等地。合川区金鹿街因一栋278.5米高的尚信国际广场项目赫然上榜。

市社科院区域经济研究中心研究员李勇提醒,重庆作为全国五大中心城市之一,经济辐射西部,适当建设些摩天大楼是城市发展的需求。但也应充分考虑环境、市场、成本等综合因素。摩天大楼热的背后,是各地经济发展带来的建地标性建筑的冲动。

调查显示,摩天大楼的租户主要来自银行和金融服务业,约占租用总面积的55%,其次是商业服务和律师事务所,占16%,而科技和电信行业是重要的潜在租户,占11%。这意味着,只有像银行、保险、咨询、互联网等第三产业十分发达、城市土地资源又十分有限的地方,才需集约型的高层建筑。

“摩天大楼拔地而起让人兴奋,但我们却更关注光彩背后的隐忧。”网友“蓝天下”表示,在经济发达程度、商业密度及可能产生的聚集效应都与一线城市有巨大差距的情况下,二三线城市建高层建筑,当地的经济实力及消费能力能否承受高昂的租金、物业等运营让人担心。

据悉,即便在上海,摩天高楼的空置率也通常在25%~30%之间浮动。

3、避免沦为巨型垃圾,强化规划运营是关键

记者从有关方面了解到,截至7月,重庆在建和规划中的300米以上超高层建筑已有6栋。重庆已建成的30座200米以上建筑中,非住宅用途的市区高楼有23栋,成为继上海、深圳、广州之后的中国大陆第四大摩天城市。此外,重庆已规划建设的摩天大楼还有近50栋。

同济大学复杂工程管理学院副教授李永奎认为,如果把摩天大楼的生命周期分为规划、建设、运营三个环节,中国现在最重视也是最擅长的就是建设,但一前一后的两头忽视掉了,是非常危险的。

避免摩天大楼沦为巨型垃圾,强化规划、运营环节是关键。

以南岸区为例,2009年建成的喜来登双子塔,因其金碧辉煌的外观成为南滨路上的地标。当两座黑色写字楼在喜来登不远处拔地而起的时候,不和谐的景观让网友们吐糟:“不是说两江四岸的规划要显山露水吗.南滨路还是不要修太多高层把南山挡住了啊!”

江北嘴的“世界花”同样引发热议:“陆家嘴建摩天高楼,有双向八车道。江北嘴目前大部分道路是四车道,今后会不会拥堵令人担忧。”

重庆大学建筑城规学院副教授陈纲认为,摩天大楼设计应更多照顾到城市天际轮廓线,规划部门管理非常重要。开发商不能一味追求独树一帜,应与周边环境协调,并对环境承载力进行可行性研究。

庞大的资金支出,也是业界反对摩天大楼的重要原因。

一位业内人士告诉记者,摩天大楼从拿地到项目建成,平均开发周期为五年以上,投资规模动辄数十亿或上百亿元,开发商稍有不慎资金就会“掉链子”。摩天大楼后期运营的压力也非常沉重,摩天大楼收租偿还投入成本一般需要15年甚至更长时间。

统计显示,美国高度排名前50的摩天大楼的投资方,有16座来自房地产或者物业公司,其余34座主要来自零售、石化等实体企业。以实体企业投资为主体的美国发展模式,意味着大楼建成后出租运营压力不大,企业总部本身就会消化一部分。但中国由房地产企业开发的大楼,建成后即面临销售或者出租压力。

维护费用同样让人头疼。比如420.5米高、88层楼的上海金茂大厦,如果使用寿命以65年计算,管理费用约是建设投资的3倍,仅日常管理维护费用,每天就需“烧钱”100万元。

仲量联行华西区物业及资产管理部董事谢文彬建议,摩天大楼应从定位、规划和管理等方面提高超高层项目的资产价值,使之成为高品质、高回报、可持续发展的地标性建筑。

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